关于房地产开发业务（四）- 土地细分的分类

土地细分的分类从“单纯变现”到商业或盈利计划

土地细分是要对“资本账户”征税，还是作为业务或盈利计划的一部分，这取决于事实和程度。这个问题不可避免涉及对两个主要问题的考虑； 第一，是否以牟利为目的而购买土地， 第二，所涉及的活动程度（以及纳税人的参与度）。

下面的两个案例有助于确定如何从土地细分和出售中所产生的利润进行分类。

(A)Statham & Anor v FCT [1988] FCA 463 (Statham案)

活动：执行人对农田进行细分

结果：仅变现资本资产（资本账户）

详情请见博客：房地产开发业务（三）- 仅变现资本资产

(B) Stevenson v FCT [1991] FCA 224 (Stevenson案)

活动描述：农田的细分和出售 （纳税人的大量参与）

结果：开展土地开发业务

总结：

• 纳税人在其父亲收购的土地上耕种了多年 （该家族拥有476英亩土地已有70年）。
• 开始分割土地并出售
• 将土地分割为220块，并在数年内将其出售
• 纳税人在细分土地中广泛参与度。
  值得注意的是：
• 纳税人管理该项目（例如：与市议会交涉） 以及亲自清理了部分土地以节省成本。
• 在该土地上没有进行建造，但是已经完成了很多的工作（例如：建造通往农场的6千米自来水， 污水泵站，雨水渠和道路）。
• 道路，电力，水和下水道工程全部由纳税人雇用，管理和支付的承包商完成。
• 大量借款。有关土地细分的费用高于$1，500，000
• 纳税人对分割后的土地块进行营销控制，并确定土地报价。

课税小贴士-比较Statham和Stevenson案中的细分问题

在以不同于Statham的方式进行细分的情况下，该细分是否“跨界”进入业务或盈利计划成为了一个程度的问题。 某些因素具有决定性作用（例如，出于盈利目的而购买土地，或者超出议会要求而建造房屋），通常会产生问题。 在Stevenson案中，细分反映得越近（即纳税人的高参与度，大量借款和支出等），细分越有可能超出“单纯的变现”而进入“土地开发业务”或“盈利计划“的领域。

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