B. 出售住宅租赁物业和停业后的利息
尽管S.26-102（1）（b）（ii）涉及到“停业后利息延期”的规定，这有助于申请抵扣出售商业租赁物业后产生的停业后利息支出。有可能会对出售未租用或可供租赁，出租或许可的住宅租赁物业后索偿此类支出存有顾虑。这将是一种常见的情况，尤其是由于（很容易理解的）在出售时提出“闲置”房产的愿望。
特别是，第S.26-102（4）涉及到住宅相关的附加要求，这在以下方面产生了不必要的且人为的不同税收结果：
- 纳税人在持有土地时已经建造（或大幅翻新）了住宅租赁物业（不论纳税人在持有土地时建造或进行了大修）；
- 已购买和租用既有或“二手”住宅租赁物业的纳税人（并且在持有土地时并未对房屋进行大幅翻新）。
例如，如果纳税人拥有自己建造或大修的住宅租赁物业，则S.26-102（4）可能会将该物业视为“闲置土地”，前提是该物业属于闲置财产，且 “无法用于出租”。因此，这可能意味着S.26-102（1）（b）（ii）中的“停业后利息延期”将不适用（因为土地在出售前将被视为“闲置土地”）并且不允许抵扣任何其他正在进行的可扣除的停业后利息。
相反，纳税人购买了既有的住宅租赁物业（并未对其进行大幅翻新）将不会采取S.26-102（4）条款，但可以根据S.26-102（1） ）（b）（ii）“停业后利息延期”规定，如果该物业空置且在出售时不能“可供出租”，则可以要求（停业后）利息的抵扣。
示例-有关住宅租赁物业的停业后利息
Bettina在2016年购买了一块空地并建造了住宅，随后将其出租。在2019年6月，租户搬出，这促使Bettina在2019年7月（即2020收入年度）出售带家具的闲置房屋。然而，在出售期间她并没有积极寻找其他租户。不幸的是，Bettina出售房产的收益少于其最初的借款，导致贷款短缺。并且针对此贷款短缺她负有支付利息的义务。
Bettina可以要求停业后利息扣除吗？
不可以。由于Bettina在持有土地时建造了住宅房屋，因此可实行S.26-102（4），即： 根据S.26-102规定，在不出租或无法可供出租的时期内该物业将被视为 “闲置土地” 。因此，S.26-102（1）（b）（ii）中包含的“停业后利息延期”将不适用，因为该物业在Bettina出售该物业之前已被视为空置（即：无法出租）。这意味着任何其他可扣减的持有成本，包括停业后后的利息，均不可抵扣。
如果Bettina购置了既有的住宅租赁物业呢？
在这种情况下，假设满足《税收裁定 2004/4》的要求，并且当Bettina持有该房产时，并未进行大幅翻新，则S.26-102（4）不适用于将该住宅房屋视为“闲置土地”， Bettina可以要求扣除任何正在进行的停业后利息。
- 如果您有任何疑问或需要帮助，欢迎致电奇思妙税 +61 2 83181545
- 您也可以通过点击奇思妙税日程表进行咨询预约
